Prošlo je skoro godinu dana otkako je Vlada donijela odluku o izradi Nacionalnog plana stambene politike Republike Hrvatske. Riječ je o prvom strateškom dokumentu o ovoj temi, a cilj mu je definiranje politike stanovanja do 2030. godine.
Na stranicama Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine stoji kako će Nacionalni plan stambene politike pobliže definirati posebne ciljeve u području stanovanja, a svrha mu je omogućiti pristupačno stanovanje koje istodobno mora zadovoljiti utvrđene standarde kvalitete, što bi, stoji dalje, pomoglo ostvarenju dodatnih ciljeva, poput smanjenja iseljavanja, stambenog zbrinjavanja mladih...
U proteklih godinu dana otkako je najavljen Nacionalni plan stambene politike, stanje na tržištu nekretnina još se više pogoršalo, osobito za mlade ljude koji s prosječnim primanjima teško mogu doći do krova nad glavom. Istodobno, zbog činjenice da rastu i apetiti svih dionika u turizmu, sve je teže doći i do podstanarskih kvadrata na duže vrijeme. Tako će mjesečna cijena najma ubrzo dosegnuti visinu rate kredita koji bi mladi ljudi trebali otplaćivati, ako bi uopće i bili kreditno sposobni za kupnju prve nekretnine.
U povodu predstavljanja Nacionalnog plana stambene politike, Slobodna Dalmacija u suradnji s Hrvatskom gospodarskom komorom uključila se u ovu problematiku organizacijom konferencije na temu “Kakva nam stambena politika treba?”, koja će se održati 25. ožujka u Splitu.
To je prava prilika za raspravu o ključnim aspektima stambene politike i njezinoj implementaciji, a uoči konferencije razgovaramo s dr. sc. Paškom Burnaćem s Katedre za financije Ekonomskog fakulteta u Splitu.
Renovirajte što prije
U razgovor smo krenuli potaknuti dilemom mlade, visokoobrazovane Splićanke, koja zajedno sa suprugom i iznadprosječnim primanjima nije imala šanse niti pristupiti zadnjem natječaju za POS-ove stanove.
Prema podacima s tražilice Njuškalo, dvosobni stan u Splitu košta oko 250.000 eura, nađe se poneki i za 200.000, no cijene idu i do 300.000 eura, pa i više za luksuzne stanove. Kolika trebaju biti primanja nekoga tko bi bio u stanju plaćati gotovo 1200 eura mjesečno ratu kredita na 30 godina? Naime, prema kreditnom kalkulatoru banke, za dvosobni stan banka bi odobrila upravo toliki kredit. Ako se uspije naći sličan stan za nekih 200.000 eura, rata je također visokih 930 eura. Govorimo o cijenama koje ne uključuju eventualnu renovaciju stana.
– Život u Splitu polako, ali sigurno postaje luksuz koji si sve manje naših sugrađana može priuštiti. Nekada je to vrijedilo samo za uži centar grada, međutim, danas stanje nije puno bolje niti na periferiji. Dakako, osnovni razlog tome su cijene nekretnina. Iako realne plaće rastu posljednjih nekoliko godina, cijene stanova porasle su još i više. Podsjetimo da je Split u 2022. godini bio četvrti najskuplji grad u Europi po cijenama nekretnina u odnosu na visinu prihoda. S prosječnom hrvatskom plaćom, koja nikad nije bila veća i trenutno iznosi 1239 eura, u Splitu se može platiti tek jedna trećina četvornog metra stana.
Očigledno je da jedna plaća nije dovoljna kako bi se, u punom radnom vijeku, otplatio stan kupljen na kredit. Trendovi koji su započeli u prošloj godini, pad broja sklopljenih kupoprodajnih ugovora, sve veća razlika između traženih i realiziranih cijena, koji upućuju na moguću korekciju cijena, u Splitu se još uvijek ne osjete.
Renovacija stana posebna je priča. Od ulaska Hrvatske u eurozonu svjedoci smo rasta cijena gotovo svih roba, pa tako i onih potrebnih za adaptaciju stana. Iako euro nije jedini, niti najvažniji razlog tome, cijene roba u Hrvatskoj polako se približavaju cijenama u Sloveniji ili Austriji. Međutim, kad su u pitanju cijene usluga, još uvijek postoji velika razlika između Hrvatske i ostalih zemalja europodručja. Stoga se u sljedećem razdoblju očekuje da će i cijene usluga dodatno rasti. S obzirom na to da u renovaciji stana dominiraju upravo troškovi građevinskih usluga, preporuka je svima: renovirajte što prije!
’Najbrži prst’
Što je s kamatama? Jesu li trenutno na vrhuncu?
– Unatoč svim prognozama, inflacija je, još uvijek, prilično žilava. Posljedica toga je izrazito restriktivna monetarna politika Europske centralne banke. Kao rezultat, kamatne stope trenutno su na vrhuncu u svim zemljama Europske unije. Prosječna kamatna stopa na nove stambene kredite u Hrvatskoj porasla je u prethodnih godinu dana za otprilike jedan postotni bod, te iznosi 3,6 posto. Efektivna kamatna stopa je, dakako, veća od tog postotka i kreće se u širokom rasponu, ovisno o pojedinoj banci. Iako su kamatne stope u Hrvatskoj porasle, još uvijek su niže od prosjeka zemalja eurozone, a znatno su niže od kamatnih stopa u zemljama EU-a koje još uvijek nisu uvele euro: Češkoj, Poljskoj i Mađarskoj. Unatoč nešto većim kamatnim stopama, problem nisu uvjeti financiranja, nego visoke cijene stanova.
Što bi država mogla poduzeti da bi mladim ljudima omogućila kupnju prve nekretnine? Što bi u tom smislu mogla ili trebala napraviti lokalna vlast? Ako je cilj stambene politike dostupan i priuštiv stan za mladu obitelj, što se hitno mora mijenjati?
– Kad su u pitanju cijene stanova, središnja država i lokalna vlast ne mogu učiniti puno. Tko god tvrdi drugačije, zavarava sebe i ostale. Država je pokušala intervenirati na tržištu mjerom subvencioniranja stambenih kredita za kupnju prve nekretnine. Mjera je zamišljena kao element socijalne i demografske politike, ali je proizvela sasvim druge efekte. Državno subvencioniranje, prije ili kasnije, nužno vodi porastu cijene proizvoda ili usluge koja se subvencionira. Zanemarimo načas to da je izvedba bila prilično traljava jer se, umjesto kontinuirano, natječaj provodio dva puta godišnje, po principu “najbržeg prsta”. Veći je problem u tome što je mjera pridonijela rastu cijene stanova, osobito u periodima uoči natječaja. Što vam vrijedi subvencija za kupnju stana ako je taj stan zbog subvencije skuplji?!
Umjesto subvencioniranja, država bi na svim razinama, za početak, trebala olakšati i ubrzati izdavanje građevinskih, lokacijskih i uporabnih dozvola, na način da se cijeli proces digitalizira. Osim toga, potrebno je staviti na tržište sve nekretnine u javnom vlasništvu čiji je ukupan broj još uvijek nepoznat. Također, potrebno je preispitati stanarska prava i uvjete najma zaštićenih najmoprimaca koji žive u stanovima u državnom vlasništvu. Bitno je napomenuti da ni jedna od navedenih mjera neće kratkoročno olakšati poziciju onih koji kupuju nekretninu, ali bi sve zajedno, u srednjem ili dugom roku, mogle povećati ponudu stambenog prostora i time utjecati na korekciju cijena.
Pored svega, država, gradovi i općine mogli bi graditi stanove za dugoročni najam, međutim, takav je proces dugotrajan i skup, čak i za puno razvijenije zemlje od Hrvatske, primjerice Austriju, odnosno grad Beč. Pogledajmo samo koliko je vremena državi potrebno da nakon potresa obnovi zgrade i kuće u jednom manjem gradu, i to europskim novcem. Slučaj Petrinje obeshrabruje sve koji misle da bi država gradnjom javnih stanova mogla ozbiljnije utjecati na tržište nekretnina.
Što predviđate oko Nacionalnog plana stambene politike?
– Poučeni ranijim iskustvom i sličnim dokumentima, od Nacionalnog plana stambene politike ne treba očekivati puno. Iako ga već dugo iščekujemo, Nacionalnog plana još uvijek nema na vidiku, a mala je vjerojatnost da će ugledati svjetlo dana u nadolazećem predizbornom razdoblju. Čak i da nas vladajući ugodno iznenade, naivno je očekivati da će Plan riješiti ijedan problem radi kojeg je zamišljen. Problemi se ne rješavaju donošenjem strategija ili nacionalnih planova. Sjetimo se samo recentnih dokumenata: Nacionalna razvojna strategija RH, Strategija pametne specijalizacije, Strategija demografske revitalizacije… Mogli bismo i dalje nabrajati, ali obrazac je uvijek isti. Napisano je puno stranica, provedena je analiza stanja, utvrđene su snage i slabosti, definirani su prioriteti, ciljevi, mjere i pokazatelji. Poslije svega, što se promijenilo u praksi? Nakon usvajanja, vodi li itko računa o provođenju strategije? Je li ikad itko pozvao nekoga na odgovornost zbog toga što nisu realizirani ciljevi iz strategije? Pitanja su, naravno, retorička. Naprosto, ideja da će Vlada donijeti nekakav dokument kojeg će se ista ili neka druga Vlada pridržavati idućih nekoliko godina, u Hrvatskoj je iluzorna. Tako je bilo, tako će i biti.
Za sve je kriva inflacija
Možete li prognozirati kako će se kretati cijene nekretnina? Može li se napuhani cjenovni balon uskoro raspuknuti?
– Ekonomske prognoze prilično su nezahvalan posao. Među njima, osobito je teško prognozirati kretanje cijena nekretnina. U to se ne upuštaju niti oni najhrabriji, jer je broj čimbenika i njihovih međuovisnosti koji utječu na cijene nekretnina prilično velik. Ipak, neke zakonitosti možemo uočiti. U novijoj povijesti Hrvatske cijene stanova padale su samo u razdobljima dubokih i dugotrajnih ekonomskih kriza, kakva je u Hrvatskoj bila od 2009. do 2014. godine. Priželjkivati da se to ponovi ne bi bilo odgovorno niti realno. Uvjeti koji danas oblikuju cijene bitno su drugačiji. Jedna od važnijih varijabli je inflacija. Na strani ponude, investitorima su porasle cijene zemljišta, građevinskog materijala, a pogotovo cijena rada, što jednim dijelom kao posljedicu ima i više cijene stanova.
Na strani potražnje, nekretnina je racionalna alternativa novcu na štednom računu, s obzirom na to da su kamate na depozite minimalne. Osim toga, postoje još dva lokalna faktora koja snažno oblikuju cijene nekretnina na obali, prije svega u Istri i Splitsko-dalmatinskoj županiji. Prvi faktor su stranci. Jednu od tri nekretnine na jadranskoj obali kupuju strani državljani, koji najčešće dolaze iz zemalja u kojima je standard i kupovna moć znatno veća od one u Hrvatskoj. Prodavateljima to ide u prilog jer mogu postići bolju cijenu, dok su domaći kupci u lošijoj poziciji. Drugi lokalni razlog rasta cijena nekretnina je turizam, odnosno kratkoročni najam stanova i kuća. Prihodi od iznajmljivanja apartmana, na koje se plaća tek simboličan porez, a koji su iz godine u godinu sve veći, povećali su vrijednost nekretnina.
U slučaju Splita porast cijena prelijeva se na susjedne gradove i općine: Solin, Kaštela i Podstranu, s obzirom na to da se mlade obitelji sve češće odlučuju na kupnju prve nekretnine upravo u tim mjestima, a što utječe na porast cijena u cijeloj splitskoj aglomeraciji. Oba navedena faktora bit će prisutna i u ovoj godini, stoga možemo zaključiti da porast cijena nekretnina može eventualno usporiti, ali teško se može zaustaviti. Koliko god to banalno zvučalo, cijene stanova će rasti dokle god postoje kupci koji su te cijene spremni platiti, bez obzira na to odakle dolaze. Takvih, srećom ili nažalost, ovisno u kojoj ste poziciji, još uvijek ima.
Kako kreirati stambenu politiku koja će motivirati vlasnike stanova da ih stave u funkciju, kako bi se stanovi koristili za stanovanje ili za registrirano obavljanje djelatnosti? Može li u tome pomoći porez na nekretnine?
– Ako je vjerovati zadnjem popisu stanovništva, svaki četvrti stan u Hrvatskoj je prazan, ili, kako to tvrdi statistika, privremeno nenastanjen. Jednak postotak odnosi se i na Split, u kojem je praznih stanova čak 17.533. To nam govori da su stanovi postali investicija koja se ne kupuje da bi se u njima stanovalo, nego da bi se na njima zaradilo.
Takvo stanje mora pratiti odgovarajuća porezna politika, prije svega porez na posjedovanje nekretnina. Ključan ekonomski argument za uvođenje takvog poreza jest povećanje stambenog prostora i posljedično smanjenje cijena. Naime, vlasnik drugog, trećeg ili četvrtog neiskorištenog stana u ovom trenutku nije motiviran da ih stavi u funkciju, s obzirom na to da ne plaća gotovo nikakav porez, a vrijednost njegove nekretnine ne smanjuje se s vremenom, nego čak i raste.
Porez na posjedovanje nekretnine ne bi bio novi namet, nego bi zamijenio neke od sadašnjih poreznih oblika, kao što su komunalna naknada, spomenička renta i porez na kuće za odmor. Još jednom je bitno napomenuti da se takvim poreznim oblikom ne bi ciljale nekretnine u kojima ljudi žive, nego one koje su vlasnici prijavili kao privremeno nenastanjene.
Naivno smo se nadali da će upravo ovakve teme dominirati javnim prostorom u predizbornom razdoblju. Nažalost, kako stvari stoje, od toga (ponovno) neće biti ništa.