Sve dozvole za apartmane u višestambenim zgradama su nezakonite! Krše se četiri zakona, svi šute, ali tome dolazi kraj

Autor teksta, mr. sc. Davor Njirić, vlasnik je konzultantske tvrtke HotMar (Hotels and Marinas Cunsulting d.o.o.) koji uz prethodnu dugogodišnju službu u državnoj upravi ima i bogato iskustvo rada u turističkom sektoru.

...

Prijedlog Zakona o turizmu, za koji se čekuje da bude donesen do kraja godine, čeka drugo čitanje u Hrvatskom saboru. Time će Hrvatska biti jedina država koja ima krovni Zakon o turizmu. Njime će se, u bitnome, propisati mjere za zaustavljanje pojave prekomjernog turizma da bi se mogla realizirati Strategija razvoja održivog turizma do 2030. godine. Prekomjernom turizmu najviše pridonose dvije pojave - apartmanizacija i nelegalno pružanje usluga smještaja, donosi Slobodna Dalmacija.

Zakon sadrži paket mjera koje mogu, ali ne moraju provoditi gradovi, općine i županije, ali ne i mjere koje će provoditi nadležna ministarstva. Očekivati je stoga da će nakon donošenja Zakona o turizmu Ministarstvo predložiti i paket mjera na nacionalnoj razini koje će ono provoditi. Do tada će odgovornost za donošenje mjera biti samo na gradonačelnicima i načelnicima.

Što je apartmanizacija

- Svaka izgradnja apartmana nije apartmanizacija. Apartmanizacija je prekomjerna izgradnja apartmana. Njezin je najagresivniji oblik apartmanizacija višestambenih zgrada. Stanovi u višestambenim zgradama, koji su prostornim planom namijenjeni za stanovanje, nakon prodaje se pretvaraju u apartmane. Prostornim planovima planirana (kontrolirana i usmjeravana) izgradnja obiteljskih kuća s apartmanima za pružanje usluga smještaja u domaćinstvu nije apartmanizacija, pod uvjetom da je njihov broj primjeren i ograničen. Njih domaćin ne gradi da bi ih prodao, nego za svoje potrebe.

Zakonom o turizmu sprječavanje apartmanizacije odgađa se najmanje dvije godine

- S obzirom na to da se zakonom ne donose mjere na nacionalnoj razini, Ministarstvo će nesvjesno ili svjesno rješavanje problema apartmanizacije odgoditi za najmanje dvije godine. Za to vrijeme će se izgraditi i registrirati tisuće novih apartmana u višestambenim zgradama namijenjenim stanovanju, a ne turizmu. Štoviše, intenzitet izgradnje će se povećati jer će mnogi požuriti s izgradnjom prije donošenja mjera, za čiju je pripremu gradovima i općinama potrebno najmanje dvije godine.

Domaćini i rentijeri

Mjere za sprječavanje apartmanizacije i pitanje njihova donošenja na nacionalnoj razini

- Očito je da se ove mjere neće donositi Zakonom o turizmu. Međutim, njih treba donijeti kad-tad jer nije logično da se briga i odgovornost za sprječavanje apartmanizacije prebaci samo na gradove i općine. Nije jasno zašto Ministarstvo kasni s donošenjem učinkovitijih mjera koje će ono provoditi. Mjere za sprječavanje apartmanizacije na nacionalnoj razini su prioritet jer se mogu pripremiti i početi primjenjivati u kratkom roku od samo nekoliko mjeseci. Nije potrebno da se donose Zakonom o turizmu, jer su predmet Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti i drugih zakona.

Razlika između pojmova “domaćin” i “iznajmljivač (rentijer)”

- U svakodnevnom komuniciranju često se miješaju pojmovi “domaćin” i “iznajmljivač (rentijer)”, odnosno “pružanje usluga smještaja” i “iznajmljivanje” koji imaju različito značenje. Razlog tome je što u Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti nije definiran pojam domaćinstvo, odnosno domaćin. Domaćini pružaju usluge smještaja u domaćinstvu u obiteljskoj kući osobnim radom, komuniciraju s gostima i žive u turističkoj destinaciji. Iznajmljivači (rentijeri) to ne rade. Oni iznajmljuju stanove registrirane kao apartmane u višestambenoj zgradi, a mnogi i ne žive u turističkoj destinaciji. Mogu, na primjer, živjeti i u New Yorku, donosi Slobodna Dalmacija

Ministarstvo je odustalo od namjere da se zakonom razlikuju domaćini od rentijera

- U kolovozu 2022. ministrica Nikolina Brnjac je na prezentacijama Strategije razvoja turizma do 2030. najavljivala da će se izmjenom nekoliko propisa odvojiti (razlikovati) obiteljski smještaj od rentijerskog biznisa. Na osnovi te izjave očekivalo se da će iz odredbi Zakona o turizmu kao krovnog zakona biti jasna razlika između domaćina i rentijera (iznajmljivača). Međutim, u prijedlogu zakona nema definicije domaćina, što znači da se domaćini i rentijeri i dalje ne razlikuju. Ostaje praksa da rentijeri (iznajmljivači) mogu dobiti dozvolu za registraciju apartmana u višestambenim zgradama, čak i ako nemaju prebivalište u destinaciji. Osnovna mjera za sprječavanje apartmanizacije je trebala biti definicija ključnog pojma domaćin, odnosno domaćinstvo, da bi se mogli razlikovati apartmani domaćina i apartmani rentijera. Potrebno je također bilo definirati apartmane u neprimjerenim objektima kao što su nekadašnje garaže, spremišta i sl. Tek se nakon toga mogu donositi reformske odluke o ukidaju postojećih dozvola (rješenja o odobrenju) za apartmane rentijera i apartmane u neprimjerenim objektima.

Sve dozvole - nezakonite

Apartmanizacija višestambenih zgrada je protuzakonita

- Niti jednim zakonom nije dozvoljeno da se stanovi u višestambenim zgradama prenamjenjuju u apartmane. Sve dozvole (rješenja o odobrenju) registracije apartmana u višestambenim zgradama izdane rentijerima su nezakonite. Apsurdno je stoga govoriti o navodno stečenim pravima. Ove dozvole će se kad-tad morati ukinuti. Do toga je došlo jer su se ministri nadležni za turizam i za prostorno uređenje dogovorili da će to omogućiti građanima izdavanjem rješenja o odobrenju pružanja usluga smještaja u domaćinstvu i trgovačkim društvima građevinara izdavanjem rješenja o kategorizaciji da mogu poslovati s apartmanima dok im cijene porastu da ih mogu prodati.

Kršenje četiri zakona

A apartmanizacija višestambenih zgrada nije u skladu sa a) Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti jer se rješenja o odobrenju za pružanju usluga u domaćinstvu mogu izdavati samo domaćinima, s obzirom na to da domaćinstvo može biti samo u obiteljskim kućama, a ne i rentijerima u višestambenim zgradama, b) Zakonom o prostornom uređenju jer stanovi u zgradama imaju namjenu stanovanja, a ne pružanju usluga smještaja, c) Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima jer ovakve zgrade imaju zajednički ulaz u vlasništvu suvlasnika koji se koristi sukladno ugovoru između svih njih i d) poreznim propisima kojima je propisao da porezni paušal plaćaju samo domaćinstva, odnosno domaćini.

O činjenici da se registracijom apartmana u višestambenim zgradama krše četiri zakona svi šute

- Problem apartmanizacije višestambenih zgrada može se riješiti ako dva ministarstva priznaju pogrešku i počnu provoditi zakone. Ministarstvo nadležno za turizam moralo bi, prije svega, nedvosmisleno i precizno propisati definicije pojmova domaćin i domaćinstvo. Moralo bi zaustaviti izdavanje novih dozvola za registraciju apartmana i u roku od pet godina provesti deapartmanizaciju višestambenih zgrada da u njima ne bude apartmana. Ministarstvo nadležno za prostorno uređenje moralo bi jasno propisati da se stanovi u višestambenim zgradama ne mogu koristiti kao apartmani. Štoviše, moralo bi to propisati i najavljenim prvim Zakonom o upravljanju zgradama. Ministarstvo nadležno za financije trebalo bi jasno propisati da paušalni porez plaćaju samo domaćini, odnosno domaćinstva u obiteljskim kućama (ne i rentijeri).      

Hoće li gradovi i općine uopće moći donijeti učinkovite mjere

- Kao što je rečeno, mjere za sprječavanje apartmanizacije moći će se provoditi tek nakon najmanje dvije godine koliko je potrebno da se pripreme. Međutim, ključno pitanje je: hoće li gradovi i općine uopće moći donijeti učinkovite mjere za sprječavanje apartmanizacije? Da bi to mogli, potrebno je, kao što je rečeno, da ministarstvo zakonom definira pojmove domaćina i domaćinstva, da se razlikuju apartmani domaćina (u obiteljskim kućama) i apartmani rentijera (u višestambenim zgradama). Ako se to ne propiše, gradovi i općine moći samo odlučiti da se dozvole za registraciju apartmana više ne izdaju nikome, odnosno ni domaćinima ni rentijerima. Moći će odlučiti i da se dozvole više nikome ne izdaju na čitavom području ili samo u nekim zonama (što je teško provedivo jer je teško odrediti granice zona). Na koncu, da je ministarstvo propisalo (kao što je najavilo, pa odustalo) razlikovanje domaćina i rentijera, mogli bi odlučiti da se zabranjuju samo apartmani rentijera, a ne i domaćina.

Najveći apsurd Zakona o turizmu

- Gradovi i općine imaju nemoguću misiju sprječavanja apartmanizacije prije nego što ministarstvo propiše razliku između domaćina i rentijera. Najveći apsurd ovog zakona je očekivanje da gradovi i općine ograniče ili zaustave rast novih apartmana prije nego što ministarstvo riješi problem apartmanizacije višestambenih zgrada i preispita sadašnji najveći kapacitet u obiteljskom domaćinstvu od 10 apartmana s 20 stalnih postelja. Da su ovi problemi riješeni, mnogi gradovi i općine ne bi trebali donositi svoje mjere osim planiranja smještajnih kapaciteta na temelju nosivog kapaciteta destinacija.

Eventualna zabrana pružanja usluga novim domaćinima

- Zabrana razvoja smještaja u novim domaćinstvima u obiteljskim kućama bi bila štetna politika. Jedina ispravna politika je zabrana pružanja usluga smještaja novim i starim rentijerima u višestambenim zgradama. Nažalost, provedbu politike deapartmanizacije ovih zgrada ne omogućava ni jedan zakon.

Logične opcije      

Dvije opcije politike sprječavanja apartmanizacije višestambenih zgrada

- Pred ministarstvom su dvije opcije. Prva je reformska, da se u roku od pet godina počnu provoditi zakoni koji su se do sada kršili, tj. izvrši deapartmanizacija višestambenih zgrada. Druga je da se zaustavi daljnja apartmanizacija višestambenih zgrada, a da se postojećim rentijerima dozvoli poslovanje s apartmanima bez obzira na to što to znači nastavak kršenja zakona. Logična je reformska opcija.

Dvije opcije politike pružanja usluga smještaja u obiteljskim kućama

- Pred ministarstvom su dvije opcije. Prva je reformska da se smanji maksimalni kapacitet s 10 na šest apartmana. Druga je da se zadrži postojeći maksimalni kapacitet 10 apartmana i da se nastavi provoditi najliberalnija politika. Logična je reformska opcija.

Hrvatska vodi najliberalniju politiku izdavanja dozvola za registraciju apartmana

- Hrvatska je jedina država na svijetu koja izdaje dozvole (odobrenja) za registriranje

apartmana u višestambenim zgradama i to za čak 10 apartmana s 20 stalnih postelja, koji mogu biti na 10 različitih adresa u 10 destinacija, i to ne samo svojim državljanima, nego i državljanima drugih članica EU-a koji imaju prebivalište ne samo u Hrvatskoj, nego bilo gdje u svijetu. Tako, na primjer, svi državljani članica EU-a mogu u Hrvatskoj dobiti ovu dozvolu (rješenje o odobrenju), a mnogi je u svojoj državi u kojoj imaju prebivalište ne mogu dobiti. Zar to nije politika izvan pameti?

Posebno treba istaknuti dvije činjenice. Hrvatska specifičnost je neograničena apartmanizacija višestambenih zgrada. Naime, stanove u višestambenim zgradama mogu kupiti građani za stanovanje i rentijeri za iznajmljivanje po načelu: tko prvi djevojci - njegova! Hrvatska je svjetski rekorder po udjelu kapaciteta apartmana (61 posto) u odnosu na hotele (manje od 10 posto).

Dakle, Hrvatska u odnosu na druge zemlje vodi najliberalniju politiku izdavanja dozvola za registraciju apartmana na štetu građana jer takva politika toliko utječe na rast cijena stanova da ih mlade obitelji ne mogu kupiti.

Dvije različite pojave

Prekomjeran rast turizma i apartmanizacija stambenog fonda

- Treba razlikovati ove dvije pojave. Važno je naglasiti da veliki gradovi i države donose mjere za sprječavanje apartmanizacije stambenog fonda, a ne za sprječavanje prekomjernog turizma, jer se on sprječava prostornim planiranjem na temelju nosivog kapaciteta. Dakle, očito je da one smatraju da je apartmanizacija stambenog fonda daleko veći problem jer više ugrožava lokalno stanovništvo potičući nerealan rast cijena stanova.

Za razliku od njih u Hrvatskoj se govori samo o mjerama sprječavanja prekomjernog turizma, ali ne i o mjerama za sprječavanje apartmanizacije stambenog fonda. To je bitna razlika.

Dakle, prioritet Hrvatske je da ministarstva nadležna za turizam, prostorno uređenje, stanogradnju i demografiju usklade politike i donesu mjere kojima bi spriječili apartmanizaciju višestambenih zgrada i zaustavili trend nerealnog rasta cijena stanova.