Subvencionirani stambeni krediti ipak nisu najsretnije rješenje? Mnogi koji su ušli u program APN-a naći će se u teškoj situaciji, domaći stručnjak smatra da postoji puno bolje rješenje

Do kraja ove godine analizirat će se program subvencioniranja stambenih kredita u kojem je od 2017. godine 27.700 obitelji dobilo pravo da im se četiri ili pet godina dio rate kredita plaća iz proračuna.

Kao poseban uspjeh ovog programa ističe se rođenje 5300 djece koju su roditelji prijavili kako bi po svakoj prinovi dobili po dvije godine dodatnih subvencija. Iz Vlade ističu da je subvencioniranje stambenih kredita i demografska mjera jer se za svako dijete koje je rođeno ili usvojeno u razdoblju subvencioniranja kredita subvencija produžuje za dodatne dvije godine, a za jednu godinu se dodatno produžuje po svakom djetetu mlađem od 18 godina u trenutku podnošenja zahtjeva za subvencije.

Potražnja za stanovima

Uz to se još navodi da je pozitivan trend smanjenje prosječne godišnje efektivne kamatne stope što je za subvencionirane stambene kredite s 3,35 posto u 2017. godine pala lani na 2,17 posto. Niske kamate povećale su potražnju za stanovima pa je cijena kvadrata narasla u gradovima u kojima ionako vlada velika potražnja, a s njom i razina zaduženja onih koji podižu kredite po nižim kamatama.

Tome treba dodati činjenicu da su ti krediti podignuti u vremenima niskih kamata i da polako izlaze iz subvencioniranja u čupava vremena inflacije i najave podizanje kamata u cijelom svijetu. Ne treba biti genije i zbrojiti dva i dva i shvatiti da će se mnogi koji su se zadužili na rok od 20 ili 30 godina naći u teškoj situaciji.

Uostalom, neki su već osjetili udarac kompletne rate subvencioniranih kredita kada je početkom prošle godine zakasnila uplata subvencija pa su se neki našli šokirani kada im je umjesto 2000 kuna sa računa skinuto 4000 kuna.

U ovogodišnjem krugu javilo se 5518 ljudi za subvencije, dok ih je u prve godine bilo 2331. Iz Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama koja provodi program spominju da je ove godine interes rekordan. Ivan Paladina, ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine vjeruje da rekordan broj pristiglih zahtjeva pokazuje kolika je važnost programa za rješavanje stambenog pitanja mladih obitelji i kaže da će se razmotriti načine kako ovo područje dodatno unaprijediti.

Ministar Paladina najavio je da će se ove godine napraviti detaljna analiza provedbe programa, uzimajući u obzir sve okolnosti, pa tako i komentare stručnjaka s tržišta nekretnina, posebno one koje se tiču rasta cijena nekretnina. Ministar je pri tom propustio spomenuti da su program kritizirali Europski odbor za sistemski rizik, Hrvatska narodna banka te brojni ekonomisti.

Brojne kritike

Lako bi bilo da su zamjerke programu našli samo stručnjaci za nekretnine koji su, između ostalog, upozoravali da subvencije generiraju porast cijena jer su ročne, u kratkom periodu podižu potražnju i cijene koje se nakon toga ne vraćaju na prijašnje razine.

Kritike su bile različite, ekonomisti i drugi stručnjaci isticali su da se subvencioniranjem pomaže samo pojedincima koji su uz to kreditno sposobni u bankama, dok ostale skupine nemaju koristi od toga. Ukazivali su da se javni novac usmjerava u banke i služi povezivanju banaka i građana, a stambena politika svodi se na poticanje zaduživanja.

Isticalo se da nemamo stambenu politiku koja bi rješavala osnovnu ljudsku potrebu za stambenim prostorom koji ne mora biti vlastiti stan, da bismo trebali više stanova za najam, regulaciju tržišta najma i razvoj neprofitne stambene izgradnje kakve su promjerice stambene zadruge...

Stručnjaci ističu također da je pogrešno vezivati subvencije stambenih kredita i demografske mjere pa ih mjeriti brojem rođene djece i pitaju se o sigurnosti što se programom subvencija nudi građanima koji podižu kredite u vremenima inflacije i moguće recesije ili krize.

Ekonomist dr. Damir Novotny nam je bio rekao da su ljudi koji su dobili poticaj od APN-a u najlošijoj situaciji jer su kupovali nekretnine na vrlo visokoj razini cijena i dogodi li se da ne budu mogli otplaćivati te kredite ti će stanovi završiti na tržištu s jednom trećinom cijene. Ovaj ekonomist smatra da je pogrešno subvencionirati kreditiranje i da se treba krenuti drugim putem, onako kako su to napravile Italija i Austrija.

Povećan dug

Objašnjava da su talijanske male općine gradile stanove za najam iz europskih fondova kako bi se mladim bračnim parovima omogućilo jeftino stanovanje, a to rade i austrijski gradovi i Beč. Prvensteno grade stanove za najam, ne za prodaju i ljudima se pomaže ako mogu živjeti i stanovati po nekoj normalnoj cijeni i onda štedjeti za nekretninu ako to žele.

Europski odbor za sistemski rizik (ESRB) ove je godine upozorio da je u Hrvatskoj rast hipotekarnih kredita ubrzan u drugoj polovici 2019. godine te posebno tijekom 2020., a tu je dinamiku potaknuo državni sustav stambenih subvencija. ESRB kao ključne ranjivosti ističe brzi rast cijena nekretnina i moguću precijenjenost stambenih nekretnina, razinu i dinamiku zaduženosti stanovništva, rast stambenih kredita te znakove popuštanja standarda kreditiranja.

Iz Hrvatske narodne banke (HNB) naveli su prije nekoliko mjeseci da se dug kućanstava povećava zbog snažnog rasta stambenih kredita, koji su u 2021. porasli za otprilike 10 posto i oporavka potražnje za nenamjenskim kreditima. Pritom se oko polovine kredita potrošačima odobrava uz omjer otplata duga i dohotka viši od 40 posto što se može smatrati kreditima s povišenim rizikom nenaplativosti i takvi dužnici su izloženi riziku otežanog podmirivanja duga u slučaju smanjivanja dohotka ili rasta kamatnih stopa.

HNB dodaje da su u posljednjih pet godina cijene stambenih nekretnina porasle za oko 40 posto pod utjecajem snažne potražnje nerezidenata, a na kreditiranje na tržištu nekretnina znatno utječe državni program subvencioniranja. Vele da snažan porast stambenoga kreditiranja uz relativno labave uvjete kreditiranja upućuje na povišene rizike koje potrošači i banke preuzimaju pri odobravanju kredita osiguranih stambenom nekretninom.

- Također, ove godine počinju istjecati subvencije korisnicima subvencioniranih kredita iz prvog ciklusa programa APN-a provedenog na kraju 2017., što će im znatno povećati trošak otplate, kao i ranjivost na eventualne nepovoljne šokove u makrookružju – kažu u Hrvatskoj narodnoj banci.