U četvrtak, 22. kolovoza 2024., Vlada Republike Hrvatske donijela je prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgradama i uputila ga na prvo čitanje u Hrvatski sabor. U ovom se zakonu, među ostalim, predlažu i mjere rješavanja problema apartmanizacije zgrada. S obzirom da se dugo bavi ovom problematikom, pitali smo što o svemu misli Davor Njirić, hotelijer i stručnjak u turizmu, koji je u Ministarstvu turizma radio dva desetljeća.
Opširno nam je odgovorio, njegovo očitovanje prenosimo u cijelosti:
– Ove mjere su veliko iznenađenje. Zašto? Zato što je Vlada donošenjem Zakona o turizmu (stupio na snagu 1. 1. 2024.), kojim su propisane samo mjere na lokalnoj razini, a niti jedna mjera na nacionalnoj razini, svu brigu i odgovornost prenijela na gradove i općine prema načelu "brigo moja prijeđi na drugoga".
To znači da nije imala namjeru donositi mjere na nacionalnoj razini. Sada je, međutim, Vlada napravila veliki zaokret jer je nakon osam mjeseci od usvajanja Zakona o turizmu shvatila ono na što je struka upozoravala, da apartmanizaciji najviše doprinosi apartmanizacija zgrada i da se taj problem može riješiti jedino mjerama na nacionalnoj razini, jer je on i nastao na toj razini dogovorom ministarstava da se prešutno, kršenjem više zakona, tolerira registracija stanova kao apartmana.
Drugim riječima, mogućnost registracije stanova u zgradama nije propisana, naglašavam, niti jednim zakonom, nego davnim dogovorom ministara nadležnih za turizam i prostorno uređenje, slikovito rečeno "uz kavu u četiri oka". Nevjerojatno, ali to je činjenica. Ovo je iznenađenje manje pozitivno, a više negativno. Pozitivno iznenađenje je jer je time Vlada priznala da se Zakonom o turizmu ne može riješiti problem apartmanizacije zgrada, na štetu stambenog fonda, mjerama na lokalnoj razini, nego mjerama na nacionalnoj razini. Drugim riječima, da to nije u nadležnosti gradova i općina nego njezinoj nadležnosti?!
Negativno iznenađenje je jer on donosi mjere kojima se neće riješiti problem apartmanizacije zgrada u potpunosti, nego sam djelomično. Sve mjere, a prije svega mjera "suglasnost 80% suvlasnika stanova" primjenjivat će se na "nove" rentijere/iznajmljivače, a ne i na "stare". "Stari rentijeri" bit će zaštićeni. Možda će i njihovi nasljednici imati taj status.
Dakle, Vlada se nije odlučila za deapartmanizaciju zgrada tako da u njima u određenom roku ne bude više apartmana. Drugim riječima, nije se odlučila za reformu koja bi uklonila posljedice pogrešne stambene politike svih Vlada do sada, koja je dovela do uništavanja stambenog fonda.
Povodom prve najave Zakona o turizmu, u Slobodnoj Dalmaciji sam 24. 6. 2023. objavio članak pod naslovom "Treba li nam uopće Zakon o turizmu", a potom više puta ponavljao prijedlog logičnog i učinkovitog načina rješavanja problema apartmanizacije zgrada. Velika je razlika između načina koji zagovaram i ovoga za koji se odlučila Vlada.
Predlagao sam i dalje predlažem da Vlada hitno donese dvije odluke. Odluku da se odmah prestane s registriranjem stanova u zgradama kao apartmana i odluku da se u roku od pet ili više godina izvrši "deapartmanizacija" zgrada da u njima ne bude apartmana. Ako je to kratak rok, Vlada može odrediti dulji rok. Vidim i raduje me da je ovaj prijedlog prihvatila i hvalevrijedna građanska inicijativa STANARI ZAJEDNO, pokrenuta iz Splita, a obuhvaća čitavu Hrvatsku.
Raduje me i da su ovaj prijedlog prenijeli gotovo svi portali. Razlika između moga prijedloga deapartmanizacije i prijedloga Vlade je u tome što model deapartmanizacije koji predlažem ima cilj vratiti sve apartmane u višestambenim zgradama u stambeni fond, i to na način koji je jasan/transparentan, jednostavan i provediv u određenom roku, a model koji je odabrala Vlada nema taj cilj, nego samo zaustaviti daljnje uništavanje stambenog fonda, i to na nedovoljno jasan, kompliciran način provediv u neodređenom roku. Zašto Vlada nema cilj vratiti sve apartmane u stambeni fond? Zato što ne želi dirati postojeće rentijere/iznajmljivače zbog navodno stečenih prava. To ne mogu biti stečena prava jer, kao što sam rekao, niti jednim zakonom nije propisano da se stanovi mogu registrirati kao apartmani, nego dogovorom dvaju ministara. Uostalom, zar stanari koji ne žele apartmane u zgradama nemaju stečena prava na miran obiteljski život, koji im jamči Ustav? Kako netko može, a netko ne imati stečena prava?
Toliko ako govorimo o nekakvim stečenim pravima. Poznato je da se zakoni ne mogu primjenjivati retroaktivno. Može li se to primijeniti na postojeće apartmane u zgradama? Pravnik nisam, ali logika mi kaže da se ne može jer, kao što sam rekao, postojeći apartmani nisu registrirani na temelju niti jednog zakona. Oni postoje samo jer su se davno ministri dogovorili da mogu postojati. Na taj način je počelo uništavanje stambenog fonda, odnosno, kako bi rekli u Dalmaciji, "tako je počela apartmanizacija u svakom našem velom i malom mistu".
U stručnim krugovima se očekivalo da će Vlada apartmanizaciju zgrada zaustaviti mjerama propisanim drugim zakonima, koje treba uskladiti, Zakonom o prostornom uređenju, Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti, a prije svega Zakonom u vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Međutim, ona se odlučila za mjere propisane Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada. Tako se među odredbama o: plaćanju pričuve, održavanju zgrada, (ne)zatvaranju lođa, (ne)postavljanju vanjskih jedinica toplinskih pumpi, možda i plaćanju čistačice zajedničkih prostora itd., našla odredba "za apartmane u zgradama potrebna je suglasnost 80% suvlasnika stanova", kojom se narušavaju vlasnička prava dijela suvlasnika, koji nisu spremni potpisati tu suglasnost. Nisam pravnik, ali mi logika kaže da se to pitanje može rješavati samo Zakonom o vlasničkim i drugim stvarnim pravima.
Zar nije nepovredivost (su)vlasništva zajamčena Ustavom u svim državama svijeta pa i Hrvatskoj? Ovom mjerom ministarstvo brigu i odgovornost za daljnje urušavanje stambenog fonda prebacuje na suvlasnike stanova prema načelu "brigo moga prijeđi na drugoga". Postavio bih nekoliko važnih pitanja. Zašto ministarstvo nezadovoljstvo novih rentijera/iznajmljivača, koji neće dobiti ovu suglasnost, sa sebe prebacuje na suvlasnike i one koji ne žele apartmane dovode u situaciju da se zamjere onima koji ih žele? Zar time ne potiču loše međuljudske odnose među suvlasnicima, koji ionako nisu bogzna kakvi, pa čak i verbalne i fizičke sukobe? Na koji će se rok izdavati "suglasnosti 80% suvlasnika", na godinu ili više godina, najvjerojatnije neograničeno da ih mogu koristiti i nasljednici? Do kojeg koljena? Hoće li svi suvlasnici shvatiti da potpisivanjem ove suglasnosti rade štetu sebi i svojim nasljednicima, da si "pucaju u koljeno", jer njihovi stanovi odmah gube na vrijednosti? Naime, stan u zgradi bez apartmana vrijedi više nego stan u zgradi s apartmanima?
Nije jasno hoće li, nakon donošenja ovih mjera, Zakon o turizmu svojim mjerama još uvijek obvezivati jedinice lokalne samouprave na ograničavanje rasta apartmana u zgradama? Zar se mjere ovih zakona ne isprepleću? Evo ideje kako izigrati ovaj Zakon. Građevinske tvrtke koje grade višestambene zgrade moći će u kupoprodajne ugovore unijeti odredbu da kupci stanova potpisom ugovora daju suglasnost ostalim kupcima da stanove mogu registrirati kao apartmane. Njima se to isplati jer će tako postići cijenu koju određuje tržište apartmana, a ne tržište stanova. Tako će svaki vlasnik stana imati "suglasnost 100% suvlasnika". Izgleda da je ovaj Zakon zamišljen kao "lex specialis", što znači da je jači od Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Zar Zakon koji propisuje, slikovito rečeno, način "plaćanja čistačice za zajedničke prostorije" može biti iznad Zakona o vlasništvu i stvarnim pravima, odnosno Ustava koji jamči nepovredivost (su)vlasništva u višestambenim zgradama i pravo stanara na miran obiteljski život? Ovo su samo osnovne primjedbe na ovaj zakon. Tu ću stati jer se bojim da urednik nema dovoljno prostora. Na kraju bih dodao sljedeće: stručna i šira javnost očekuje i skore izmjene Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, kojima će Ministarstvo turizma i sporta konačno definirati pojmove "domaćin" i "domaćinstvo", da se mogu razlikovati domaćini koji pružaju usluge smještaja u domaćinstvu svojih obiteljskih kuća u kojima žive i pružaju usluge osobnim radom uz pomoć članova obitelji, od rentijera/iznajmljivača apartmana u višestambenim zgradama u kojima ne žive.
Ovo je prije više od dvije godine najavila bivša ministrica Nikolina Brnjac, a više puta obećao i ministar Tonči Glavina. Što se toliko čeka? Deapartmanizacija zgrada mora se provesti kad-tad. Naime, postojeći zakoni, koji se sad krše, moraju se početi poštovati kad-tad. Nikakav "lex specialis" ne može pokriti ovaj pravni nered. Pravna država mora funkcionirati. Apsurdima nema kraja sve dok politika bude ignorirala struku, odnosno dok bude govorila: "Neće struka u našu butigu, mi znamo sve i nitko nam drugi ne treba!"