Savjetuju nas stalno da se više isplati graditi kuću nego kupiti stan. Pritom malo tko govori o nemogućoj misiji koja investitora čeka na tom dugom i trnovitom putu. Povratnik iz dijaspore Marion Dužić, vlasnik hotela "Svpetrvs" na Braču, hotel koji je izgradio na supetarskoj rivi nazvao je "Osam". Naime, zbog trome hrvatske administracije, od ideje do puštanja hotela u rad trebalo mu je cijelih osam godina.
Kad je bogati i moćni Amerikanac hrvatskog podrijetla Dužić toliko dugo čekao potrebne "papire", imaju li se obični smrtnici šanse probiti kroz džunglu svih mogućih zakona i propisa koji reguliraju gradnju? Gdje je izlaz iz labirinta ureda koje pri tome treba obići dok se, apsurda li, najčešće traži dokumentaciju od države ili jedinice lokalne uprave i samouprave koju upravo oni posjeduju. I za to se još plaćaju pristojbe!
– Rekao bih da se mi po tom pitanju odavno vrtimo u vrzinom kolu. Nije to problem koji datira iz devedesetih, on je nastao još između dva svjetska rata. A kad je Drugi svjetski rat završio, i kad je logično krenula velika obnova i investicije, oni koji su tada gradili nisu imali vremena formirati taj sustav ispočetka, nego su se samo naslonili na ionako loše temelje – kaže Dražen Pejković, urbanist, arhitekt i pisac.
Kompleksna situacija
Da je to zaista tako, svjedoči podatak da smo Zakon o gradnji i prostornom uređenju od 1945. mijenjali ili dopunjavali možda i četrdeset puta.
– A problem nismo riješili. I dalje se godinama čekaju dozvole. Ni E-Hrvatska nam po tom pitanju nije puno pomogla. Najveći je problem što nemamo uređenu evidenciju stanja u prostoru i zemljišnik vlasnika, a to je tako jer naše obitelji nikada nisu držale do toga da imovinu kojom raspolažu pravno srede, pa se problem prenosio s koljena na koljeno – veli Pejković, i objašnjava da ovdje nikada nije zaživjela pravna država, niti je ova tema ijednoj od hrvatskih Vlada u nizu bila prioritetna.
– Zato jer nije zvučna i spektakularna, više je, da tako kažem, "austrijski dosadna", pa političare u principu toliko i ne zanima. I zato jer je kompleksna i ne može se riješiti preko noći čarobnim štapićem. Da bi se stvari po tom pitanju pomaknule, treba upregnuti svu silu odvjetnika, sudaca, projektanata i arhitekata, poduzetnika, i osvijestiti činjenicu da im je to što teže istom cilju svima na korist i da ovako više ne može – kaže naš sugovornik.
Zbog svega toga permanentan je pritisak na sustav. U doba korone sve je još sporije nego inače. Često činovnici koji su odgovorni za određene predmete ne odgovaraju na e-mail upite i telefonske pozive, a projektanti, arhitekti, poduzetnici traže da se radi brže jer im uloženi novac propada.
– I onda uleti policija pa ocijeni da se tu radi o pritisku na institucije. Koliko smo se mi zapetljali u ovom problemu, najbolje svjedoči situacija s obnovom na Banovini, koja je na čekanju. Pred sobom imam knjigu koja govori o praksi donošenja urbanističkih dozvola i ishođenja akata za gradnju u trinaest država. Možda je najbolji primjer onaj nizozemski, gdje se na dobivanje dozvola, ako je prije toga sve perfektno i svi su uvjeti za gradnju zadovoljeni, čeka od trideset do devedeset dana – ističe Dražen Pejković i dodaje da se cijeli sustav svodi na četiri bitne čestice: katastarsku, zemljišnoknjižnu, urbanističku i građevinsku.
Te se važne "točke" sustava stalno mijenjaju, pa on zato ni ne može proraditi na pravi način. Da bi se neka građevinska parcela pravno očistila, potroše se godine, a da se investitor, što se zamišljenog projekta tiče, praktički nije pomaknuo s mjesta.
Strani gospodari
Dodatno sve otežava činjenica da su jadranska obala i otoci postali pravi mamac za investitore iz cijeloga svijeta.
– Tako se napuhuje tržišni balon. U zapadnoj Europi postalo je "in" imati nekretninu bilo gdje uz more. I zato se i kod nas "lovi" svaka takva lokacija. Mi nismo svjesni do koje mjere su strane investicije ovdje prisutne. Oni su nas samo pustili da nekoliko godinama živimo taj svoj europski san, a onda će, kad se "petarde ispucaju", ostati samo gola realnost u kojoj će strani kapital u svemu, pa i u prostoru, biti dominantan – kaže urbanist Pejković.
Dok u ovom društvu urbanizam ne postane njegov sastavni dio u smislu da se uvažava kao kultura življenja, do tada se ništa nabolje neće promijeniti. Sve to pogoduje divljoj gradnji. Na nju se dio investitora odlučuje ne samo da bi zaobišao zakone i da ne bi platio ono što državi pripada, već da bi izbjegao beskrajno dugu proceduru u ishođenju potrebnih pravnih akata.
– Ovdje je desetljećima na djelu samo preraspodjela prava na građenje, i to po principu "daj mi još, i još, i još". Za prostor oko nas kao da nitko ne mari. Taj nered počinje već kad zagazite preko kućnog praga. U haustoru, na ulici. I logično je da ga onda vidimo svuda oko nas i da sustav u kojem bi investitori mogli ishoditi dozvole u razumnom roku i graditi sukladno uzusima struke i zakonima – ne funkcionira.