Početkom godine javnosti su obznanjeni rezultati zadnjeg popisa stanovništva. Rijetko tko se nije osvrnuo na demografski pad zabilježen u posljednjih deset godina, između dva popisa.
Također, ono što je posebno upalo u oči jest i činjenica što se, unatoč padu stanovništva, broj stambenih jedinica povećao. Istodobno na tržištu cijene stambenih nekretnina "lete u nebo". Priprema se novi natječaj APN-a za subvencioniranje stambenih kredita, a potencijalni kupci stanova se žale da nema stanova na prodaju.
Dodatno, zbunjujuća, a i zabrinjavajuća, vijest je posljednjih dana došla iz Europe, od Europskog odbora za sistemski rizik (ESRB), u kojem su zabrinuti zagrijavanjem tržišta nekretnina u Hrvatskoj i posljedicama pucanja balona u cijenama za financijski sustav.
A tržište se itekako zagrijava tisućama eura po kvadratu.
Konkretno, cijene se penju i do šest tisuća eura za kvadrat u Splitu, Dubrovniku, Opatiji, Zagrebu... A tu su i subvencionirani krediti države koji dodatno potiču zaduživanje građana. Dovoljno je kazati kako na proljeće kreće novi krug prijava za APN-ove kredite...
Trajno stanovanje
Bilo da su APN, bilo da su "obične kupnje" nekretnina, činjenica je da se – kupuje.
Pa tko kupuje i živi u tim nekretninama ako je ljudi sve manje, a nekretnine sve skuplje, upitat će svatko tko logički razmišlja.
No odgovor ne leži u trajnom stanovanju. Istraživanja, ne samo ona u Hrvatskoj, već u cijeloj Europi, pokazala su kako stanovništvo više ne predstavlja determinantu u oblikovanju cijena stambenih nekretnina. Upozorenje ESRB-a, stoga, ne čudi.
Trenutačno smo u Hrvatskoj svjedoci uzlaznog trenda u cijenama nekretnina, koji je počeo 2015. godine. Navedeni trend je osobito izražen u cijenama stambenih nekretnina. Po tom trendu Hrvatska nije iznimka, već je sličan uzlazni ciklus evidentan u svim zemljama EU-a, ali i većini zemalja svijeta. Prema podacima OECD-a i Eurostata, realne cijene stambenih nekretnina prerasle su razinu koja je prethodila globalnoj financijskoj krizi iz 2008. godine. Njihov rast je brži od rasta cijena rada i materijala u graditeljstvu te dohotka koji generiraju nekretnine.
Možemo, stoga, opravdano sumnjati da se stvara mjehur u cijenama nekretnina čije je ispuhivanje opasno za ekonomiju.
Danas se stambene nekretnine kupuju za mirovinu, crne dane i sl., jer se kapital ne ulaže u ostalu alternativnu imovinu. Razlog tome jest čitavo desetljeće niskih kamatnih stopa, zbog kojih se manje isplati ulagati u državne obveznice, štednju ili dionice. Taj trend je potaknuo i sve veći trend starenja stanovništva. Bogatiji srednji sloj stanovništva za mirovinu kupuje nekretnine jer su svjesni da državna mirovina neće biti velika. I to za – iznajmljivanje. Taj se trend kupnje nekretnina kao investicijske imovine zove "buy-to-lease" ili "housing not for housing". Strah od inflacije dodatno je potaknuo taj trend. Investitori se okreću imovini koja se tradicionalno gleda kao dobra zaštita vrijednosti novca. Ponuda stambenih nekretnina značajno zaostaje za potražnjom i cijene lete u nebo.
Najisplativija opcija
A što bi u međuvremenu mladi trebali učiniti? Iskoristiti ili ne APN kredit?
Odgovor nije jednostavan. Treba imati na umu da kupnja nekretnine nije uvijek najisplativija opcija! Financijska isplativost najma naspram kupnje može se točno u lipu izračunati! Dodatno, cijene nekretnina rastu i padaju. Ciklusi u cijenama nekretnina dugo traju, što može stvoriti iluziju da se ulaganjem u nekretnine ne može izgubili. Netko će reći "ode cijeli život" čekajući da cijene opet padnu, a vrijeme ne čeka... Ako ste se ipak odlučili na kupnju nekretnine kreditom, testirajte sebe možete li si stvarno priuštiti kredit. Koraci su jednostavni iako ih nije lako provoditi.
Ne zaboravite, s rastom kamatnih stopa štednja u banci i druga alternativna ulaganja postat će isplativija. Dio sadašnjih kupaca će se sigurno povući s tržišta nekretnina.
Ako su vas ova pitanja prestrašila, ne brinite se. Nekretnina neće nestati. Gradit će se nove stambene nekretnine sve dok budu postojali ljudi koji ih mogu platiti.