Što se sve može graditi na gotovo šest hektara zemljišta u vlasništvu Psihijatrijske bolnice Ugljan, za koje bolnica traži koncesionara za izgradnju objekata zdravstvenog turizma?
Ravnatelj bolnice Mladen Mavar nije nam mogao precizno reći, osim da su uvjeti građenja određeni Prostornim planom uređenje Općine Preko (PPUOP). Načelnik Jure Brižić također nije znao ”na pamet” planske uvjete, ali nas je uputio na točke 80. i 81. PPUOP koji definiraju uvjete za to područje. Za interpretaciju uvjeta obratili smo se stručnjacima iz tvrtke Block projekt koja upravo radi na izradi izmjena i dopuna PPUOP.
Dakle, zemljište koje Psihijatrijska bolnica daje u koncesiju, nalazi se unutar zone (D3) za javne i društvene namjene izvan građevinskog područja naselja, površine 13 hektara (130.000 kvadrata). U aktualnim izmjenama i dopunama PPU-a uvjeti građenja na tom području neće se mijenjati.
Na toj površini dozvoljava se rekonstrukcija i dogradnja kompleksa postojeće bolnice, ali i gradnja objekata ”zdravstvenog turizma i nove građevine u funkciji djelatnosti specijalne bolnice”.
Na parcelama za koje se daje pravo građenja na 50 godina, dozvoljena maksimalna visina objekata je 7,5 metara i dvije nadzemne etaže (prizemlje plus kat) i jedne ili više podzemne etaže. Koeficijent izgrađenosti je 0,05 (5 posto), a koeficijent iskorištenosti 0,1 (10 posto). Ako će se graditi i podzemne etaže, onda je ukupni koeficijent iskorištenosti 0,15 (15 posto).
Unutar iste zone potrebno je osigurati najmanje jedno parkirno mjesto za svaku smještajnu jedinicu (sobu ili apartman) i pristupne ceste, a najmanje 40 posto građevne čestice mora biti u zelenilu.
Kad se svi ti uvjeti ugrubo preklope, primjerice na parceli od 10.000 kvadrata, dio parcele na kojem se može graditi iznosi 6000 kvadrata, minus mjesta za parking i pristupne ceste. Tlocrtnih pet posto najviše izgrađenosti (Kig 0,05) iznosi 500 kvadrata, a na dvije nadzemne etaže (iskoristivost 10 posto) maksimalno se može napraviti 1000 kvadrata. Ako se u projekt uključi jedna podzemna etaža (garaža), ukupna izgrađenost može biti 1500 kvadrata (odnosno 15 posto), što svakako nisu veliki objekti.
Naprotiv, nekoliko arhitekata koje smo konzultirali, smatraju da su uvjeti prilično rigorozni, ali i da se samo kroz interpretaciju koeficijenata ne može dobiti prava slika o mogućim gabaritima budućih objekata, jer se ne zna površina za parkirna mjesta, pristupne ceste i druge sadržaje, kao što su bazeni.
Što se pak tiče zemljišta na kojem se bolnica planira širiti s tri nove zgrade za oko 400 korisnika, dakle unutar postojećeg kompleksa bolnice, PPUOP kaže da na njemu mora biti najmanje 20 posto zelenila, a maksimalna građevine mogu imati najviše šest etaža i to podrum, suteren, prizemlje plus tri kata.
Postojeće lučica, koja se nalazi u obuhvatu bolnice, može se uređivati i održavati te urediti morska plaža, ali i planirati građevine zdravstvenog turizma, kao i pomoćne građevine u funkciji specijalne bolnice.
Što će se na koncu od svega toga ostvariti, znat ćemo sredinom travnja, kada će biti otvorene ponude zainteresiranih investitora koji su spremni, prema konzervativnim procjenama, uložiti najmanje 25 milijuna eura, za izgradnju objekata zdravstvenog turizma u zoni bez komunalne opreme.