U prvom polugodištu ove godine, u odnosu na isto razdoblje lani, hrvatsko tržište nekretnina je doživjelo pad prometa u iznosu od devet posto. S obzirom na to da su cijene kvadrata diljem Europe jasno dotaknule svoj maksimum za ovaj gospodarski ciklus te su već neko vrijeme u silaznoj putanji, bilo je samo za očekivati da će se taj trend preliti i na Hrvatsku. A upravo to se sada i događa.
- Pored klasičnog posredovanja, naša agencija se bavi i razvojem investicijskih projekata vezanih za nekretnine. Dakle, dobro smo informirani o globalnim kretanjima tog tržišta. Sada nam povratne informacije nam govore da su u Njemačkoj i Austriji stali svi projekti, jer tržište očekuje osjetnu korekciju. Iako mi uvijek malo kaskamo za drugima, očigledno ni Hrvatska nije izuzeta od ovih zbivanja - upućuje nas u situaciju Srđan Javorčić iz CIO nekretnina.
U lipnju su podaci na tromjesečnoj razini ukazali i na očito usporavanje građevinske aktivnosti, pri čemu je obujam radova u razdoblju od travnja do lipnja bio viši za 1,9 posto u odnosu na rast od 4,6 posto tromjesečje ranije. Ukratko, i kod nas se sve manje gradi.
- To je neosporno. Znate, kad investitori vide da dolazi do usporavanja, a financiraju se putem banaka, u kojima kamate sada rastu, apsolutno su svjesni umanjivanja potencijala za profit. Takva odsutnost adekvatne i pozitivne ekonomske projekcije za dogledno vrijeme stvara određeni strah i neizvjesnost, što traje sve dok se ne vidi dokle će započeti pad ići i kad bi se trebao zaustaviti.
Usporavanju unatoč, vlasnici i dalje drže izvješene nerealno visoke cijene. Ipak, samo mali dio njih uspije zadovoljiti svoje (pre)velike apetite. Tako je trenutna prosječna razlika između oglašene i postignute cijene kvadrata 15 posto. Barem tako većina kaže...
- Ja mislim da je još i veća. Ne samo to nego se i automatski s padom potražnje povećava. Ima jako puno nerealno visoko oglašenih cijena. Vlasnici imaju visoke prihode od najma i zbog toga nemaju potrebe prodavati. Ali kako se bude pojavljivalo sve više drugih opcija za investiranje, popraćeno padom potražnje, doći će i do korekcije cijena. Svakako, treba apelirati na lokalne samouprave i resorno ministarstvo da se ubrza ishođenje građevinskih dozvola, jer se boljom i kvalitetnijom produkcijom novih stanova automatski uravnotežuju i cijene.
Pitamo Javorčića koji tip kvadrata bi mogao doživjeti manji, a koji veći pad cijene?
- U Splitu su najtraženiji dvosobni stanovi od 65 il trosobni od 80-ak kvadrata. Ovi na Južnim dijelovima grada, Žnjan, Bačvice, Meje, oni će uvijek imati svog kupca. Svakako, i njima će biti umanjena cijena, ali manje nego drugima. Što se tiče novogradnja, čitav proces njihove uspostave je kompliciran i traje jako dugo, tako da je teško očekivati da će njihovi kvadrati drastično korigirati. Ali usporiti zasigurno hoće.
Naravno, ni zemljišta neće biti lišeni cjenovnih potresa. Sad, hoće li "štete" na njima biti veće ili manje, ovisi o tome gdje se nalaze.
- Uvijek vam je lokacija, lokacija, lokacija. Ako je top zemljište, nema straha da će se lijepo prodati. Doduše, u posljednje vrijeme smo imali snažan trend kupnje nekretnina u okolici Splita, a upravo bi one mogle biti prve na udaru pada. Pogotovo zato što su već imale značajan turistički pobačaj, ove koje se iznajmljuju. Tu mislim prvenstveno na privatne kuće.
Osim spomenutih zbivanja, Hrvatska raspolaže i nekim vlastitim specifičnim aktualnostima, koje bi također mogle pogurati nekretninski sunovrat. Naime, Ministarstvo financija bi trebalo u prvoj polovini 2024. izraditi nacrt prijedloga Zakona o registru, nakon čega će svaki građanin dobiti imovinsku karticu s podacima o prihodima i imovini, povezanu s istim instrumentima drugih članova obitelji. Dakle, više neće biti moguće sakrivati imovinu konta djece ili supružnika, te će nerazmjer prihoda i imovine postati mnogo jasniji. Ovo bi moglo nekima stvoriti neugodnosti, zbog kojih će se možda odučiti na rješavanje dijela kapitala. Toga, jasno, neće biti lišene ni nekretnine, pa nije isključeno da će ova praksa uzrokovati pritisak na ponudu nekretninskog tržišta, pa možda i gurnuti cijene prema dole.
Ipak, Javorčić ne vidi ovo kao bitan faktor.
- Nema to veze. I dandanas Porezna ima instrumente kojima može vidjeti porijeklo vlasništva. To što će ubuduće sve možda biti malo transparentnije i lakše, to je samo dodatni alat. Ne vjerujem da će to puno utjecati na samo tržište.
A to što je 37.000 Hrvata uložilo 970 milijuna eura u trezorske zapise, zbog čega je taj novac nepokretan narednih godinu dana?
- To već zasigurno hoće. Ne samo to, nego i najava da bi banke mogle povisiti kamate na oročenje. Po mojim saznanjima, one bi iza Nove godine mogle ići i do pet posto. Recimo u Brazilu, gdje se upravo nalazim, su te kamate sada na 12 posto. Ako se u nas dogodi išta približno, taj novac s trezorskih zapisa će se za godinu dana izvjesno transferirati u banke. U ovom zadnjem nekretninskom ludilu i boomu tržišta, ljudima se praktički nije nudila nikakva kamata, a zbog covida su se još bojali i kraha banaka. U tom okruženju se na nekretnine gledalo kako na najsigurniju investiciju. Međutim, sad se taj trend okreće. Bit će dobar prinos na oročenja u bankama pa će se građani sve više odlučivati na takav tip štednje. To će smanjiti potražnju i potaknuti korekcije cijena.
U prošlom ciklusu, između 2008. i 2015., su se prosječne cijene nekretnina u Hrvatskoj korigirale za nekih 25 posto. Nakon toga je rast bio jedino što je tržište poznavalo, što je rezultiralo stanjem opće euforije i optimizma. Trenutno je svima teško zamisliti da bi se išta slično krahu od prije 15 godina moglo opet dogoditi. Isto tako se mislilo i 2008. godine.
- Uvijek postoje ciklusi. Ono što je sigurno je da ćemo sad ući u onaj negativne putanje. Koliki će biti pad i dokle će trajati, to je pitanje svih pitanja. Poslije toga će, naravno, opet na tržište stići stabilizacija i oporavak.
